Commento a decreto Tribunale di Venezia su trascrivibilità domanda di usucapione

IL CASO
Con atto di citazione notificato in data 18 febbraio 2021 un’impresa edile conveniva in giudizio altra società per ottenere il riconoscimento dell’avvenuto acquisto a titolo originario per usucapione della servitù di passaggio su alcuni fondi serventi di proprietà della seconda ed a favore di alcuni terreni confinanti di proprietà della prima.
A seguito della notifica della citazione, l’attrice chiedeva la trascrizione della domanda di usucapione di servitù alla competente Conservatoria dei registri Immobiliari, che, tuttavia, non accoglieva la richiesta, ritenendo l’atto di citazione presentato non idoneo alla trascrizione “…non trattandosi di fattispecie prevista dagli artt. 2652 o 2653 c.c.”.
L’attrice proponeva ricorso ex art.113 disp. att. c.c. e art. 745 c.p.c. avanti il Tribunale di Venezia chiedendo di accertare e dichiarare la trascrivibilità della domanda di usucapione e, per l’effetto, di ordinare al Conservatore dei registri immobiliari di eseguire detta formalità. A fondamento della richiesta la ricorrente citava l’orientamento delle Sezioni Unite di Cassazione (sentenza 12 giugno 2006, n. 13523 – Presidente Carbone, Relatore Settimj) secondo cui l’art. 2653 n.1 cod. civ. è “suscettibile di interpretazione estensiva”, ed è conseguentemente “applicabile anche alle domande dirette all’accertamento negativo dell’esistenza di diritti reali di godimento”. La ricorrente richiamava inoltre le seguenti pronunce, che ammettevano pacificamente la trascrivibilità della domanda di usucapione:
· “La domanda giudiziale di accertamento dell’avvenuta usucapione di beni immobili può essere trascritta nei registri immobiliari, non presentando l’istituto dell’usucapione profili intrinseci che appalesino un antagonismo logico rispetto alla trascrivibilità, la quale garantisce anzi l’operatività della regola generale della opponibilità della sentenza avverso i successori a titolo particolare del diritto controverso, ai cui fini la trascrizione della domanda (anteriormente a quella dell’atto di acquisto derivativo) si profila come esigenza ineludibile. Tale formalità, infatti, consente all’usucapiente di utilizzare la stessa nei confronti dei successori a titolo particolare del diritto controverso, senza che l’omissione della detta trascrizione possa incidere pregiudizialmente il piano sostanziale inficiando la portata della fattispecie acquisitiva, la quale, secondo una logica sostanziale, conserva impregiudicata ed intatta la propria tenuta” (Tribunale di Pavia, ordinanza del 19.10.2018).
– “Secondo un’interpretazione anche solo strettamente esegetica si deve ritenere ammissibile la trascrivibilità delle domande dirette ad accertare l’intervenuta usucapione in virtù dell’espressa previsione di cui all’art. 2653, n. 1), c.c., formalità quest’ultima che potrà essere seguita – ricorrendone i presupposti – dalla trascrizione della successiva sentenza ex art. 2651 c.c.. Inoltre, e stavolta nell’ottica di un’analisi teleologicamente orientata, detta formalità non esplicherà ovviamente la propria utilità ai fini dell’opponibilità ai terzi del diritto reale acquistato a titolo originario (ai sensi dell’art. 2644 c.c.) ma al differente scopo dell’estensibilità del giudicato che eviterà all’usucapiente di dover instaurare un eventuale giudizio nei confronti di un acquirente a titolo derivativo dall’usucapito. In tal modo si pone un freno alla proliferazione dei processi e, ancor prima, si garantisce una tutela effettiva sia all’usucapiente di fronte al rischio che l’usucapito si possa spogliare (anche solo in parte) dell’immobile “de qua”, sia al terzo acquirente a titolo derivativo dall’usucapito che diversamente non avrebbe alcuno strumento per accertarsi dell’esistenza di un giudizio vertente proprio su quello stesso bene acquistato – laddove, in caso di vittoria dell’usucapito, l’acquisto intervenuto a titolo originario non sarà per definizione intaccabile da quello derivativo del terzo. Ciò significa che la suddetta trascrivibilità giova tanto a chi propone la domanda quanto, contemporaneamente, alla generale esigenza di certezza relativa alla circolazione dei beni alla cui tutela sono per l’appunto poste le norme in materia di trascrizione. Infine un’eventuale pretestuosità dell’azione giudiziale, se è vero che potrebbe potenzialmente recare pregiudizio al preteso usucapito (titolare formale) in quanto renderebbe alquanto difficoltosa la circolazione del relativo diritto dominicale, è anche vero che tale conseguenza economica ricorre in tutti i casi di trascrizione di una qualsiasi domanda giudiziale” (Corte d’appello di Milano Sez. II, 22/11/2006; Tribunale di Varese, sez. I civile, decreto 15/11/2012).
– “Le norme in tema di trascrizione della domanda, ancorché tassative sono suscettibili di interpretazione estensiva, ne consegue che la domanda di usucapione, attesa la natura dichiarativa della successiva sentenza, ben si presta a rientrare tra le ipotesi di domande dirette all’accertamento della proprietà, secondo la formula di cui al n. 1 dell’art. 2653 c.c., rendendone, così, ammissibile la trascrivibilità” (Tribunale di Napoli Sez. II, 21/12/2006)
Si costituiva in giudizio la Conservatoria chiedendo il rigetto del ricorso.
Il Tribunale di Venezia rigettava il ricorso ritenendo non trascrivibile la domanda di usucapione di un diritto reale.
IL DECRETO
(omissis)
1. La società […] proponeva in data 04.06.2021 ricorso ex artt. 113 bis, , disp. att. cod. civ. e 745 c.p.c. avverso il rifiuto opposto dal Conservatore dei registri immobiliari di […] alla trascrizione dell’atto di citazione avente ad oggetto una domanda di usucapione di servitù nei confronti di […] avanti il Tribunale di Venezia per ottenere il riconoscimento dell’avvenuto acquisto a titolo originario per usucapione della servitù di passaggio sui seguenti fondi serventi di proprietà di […], siti nel Comune di […] Nonché per l’utilità dei propri fondi dominanti siti in Comune di […] chiedendo che fosse ordinato al Conservatore la trascrizione del predetto atto di citazione.
2. A sostegno della domanda deduceva:
In data 5 marzo 2021, a mezzo della società […] di Padova, la ricorrente richiedeva la trascrizione del predetto atto di citazione […], in quanto avente ad oggetto una domanda di usucapione di servitù;
La Conservatoria di […], tuttavia, non accoglieva la richiesta, ritenendo l’atto di citazione presentato non idoneo alla trascrizione “…non trattandosi di fattispecie prevista dagli artt. 2652 o 2653 c.c.”. Provvedeva quindi alla restituzione del titolo;
Con mail rispettivamente del 12.03.2021 e del 16.04.2021 il procuratore della società ricorrente evidenziava alla Conservatoria che la trascrivibilità della domanda giudiziale di usucapione era ritenuta pacifica da univoca giurisprudenza di merito e dalle SS.UU. della Corte Suprema di Cassazione che, con sentenza del 12 giugno 2006 n. 13523, avevano ritenuto che l’art. 2653 1 cod. civ. è “suscettibile di interpretazione estensiva”, ed è conseguentemente applicabile anche alle domande dirette all’accertamento negativo dell’esistenza di diritti reali di godimento” ;
A seguito di una nuova richiesta, la Conservatoria di […] rifiutava formalmente di eseguire la trascrizione, ritenendo la domanda di usucapione non trascrivibile;
3. Fissata l’udienza di comparizione, si costituiva l’Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di […] – Ufficio Provinciale del Territorio– in persona del Conservatore dei Registri Immobiliari pro tempore, deducendo quanto segue:
La trascrizione della domanda giudiziale volta al riconoscimento dell’acquisto di un diritto reale per usucapione non era prevista dalle norme di legge in materia di trascrizione delle citazioni, più volte ritenute tassative dalla S.C. di Cassazione, citando ampia giurisprudenza di merito e di legittimità che negava la possibilità di tale trascrizione in base alla pacifica circostanza che il sistema della pubblicità immobiliare non mira a risolvere il conflitto tra acquisti a titolo derivativo ed acquisti a titolo originario, ma esclusivamente quello tra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa, con la conseguenza che il conflitto tra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del codice civile, a favore dell’usucapente, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dell’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo;
Aggiungeva che la tutela del terzo sub acquirente a titolo particolare, che potrebbe essere edotto della pendenza del giudizio di usucapione dalla trascrizione della relativa domanda, era assicurata dal mero fatto che il bene non era nella materiale disponibilità del potenziale alienante ma di altro soggetto, attore in usucapione, e chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda.
Ciò posto, osserva il decidente che il ricorso non appare fondato, non trattandosi di atto soggetto a trascrizione ed essendo, pertanto, legittimo il rifiuto opposto dal Conservatore dei registri immobiliari di […].
A tale proposito va specificamente osservato:
1. Appare indubbio che la funzione delle trascrizione delle domande giudiziali di cui all’art. 2653 1 e 2 cod. civ., che è quella di conseguire la c.d. perpetuatio iurisdictionis, cioè di rendere opponibile l’intervenuta sentenza dichiarativa dell’esistenza di diritti reali a tutti coloro che hanno acquistato dal convenuto nelle more del giudizio o precedentemente o abbiano trascritto o meno il proprio titolo di acquisto, vale solamente in caso di conflitto tra titoli di acquisto derivativi, mentre il conflitto tra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo. E’ principio, infatti, del tutto incontestato in giurisprudenza e dottrina che il principio della continuità delle trascrizioni di cui all’art. 2644 cod. civ. in relazione agli atti indicati nell’art. 2643 cod. civ. , non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed a titolo originario ma unicamente tra più acquisti a titolo derivativo dallo stesso dante causa.
Questi concetti sono stati recentissimamente ribaditi da Cass. 16 marzo 2022 n. 8590: “In tema di trascrizione, il conflitto fra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del codice civile, a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall’art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell’art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa.”. In motivazione, la citata sentenza ha chiarito: “La Corte di merito, con autonoma ratio ha, inoltre, affermato che il conflitto tra il proprietario del bene per usucapione e il proprietario del bene per titolo non poteva risolversi sulla base dell’anteriorità del titolo di acquisto della Mapei s.p.a in quanto l’art. 2653 c.c. non prevede la trascrizione della domanda di usucapione e tale norma non è suscettibile di applicazione analogica.” Aggiungendo: “ L’argomentazione della Corte di merito è condivisibile e conforme alla giurisprudenza costante di questa Corte, secondo cui, in tema di trascrizione, il conflitto fra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del codice civile, a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall’art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell’art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa (Cass., sez. II, 03/02/2005, n.2161).”
Non ritiene il decidente che possa condurre a contrario avviso la pronuncia citata dal ricorrente, cioè l’arresto delle SS.UU. 12 giugno 2006 n. 13523 che ha ritenuto: ”La domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e ad ottenere l’arretramento della sua costruzione, tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell’attore dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e ad impedirne tanto l’esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, ha natura di ” actio negatoria servitutis “; essa, pertanto, è soggetta a trascrizione ai sensi sia dell’art.2653 n.1 cod. civ., che, essendo suscettibile di interpretazione estensiva, è applicabile anche alle domande dirette all’accertamento negativo dell’esistenza di diritti reali di godimento, sia del successivo n.5, che dichiara trascrivibili le domande che interrompono il corso dell’usucapione su beni immobili.”
Nel caso di specie, infatti, la pronuncia non si riferiva ad un’azione diretta a far valere l’acquisto della proprietà per usucapione ma alla domanda riconvenzionale, diretta a contrastare la pretesa del proprietario di far valere l’’istituto dell’usucapione per fondare l’esercizio della servitù, che, in quanto tale, assumeva le caratteristiche di actio negatoria servitutis ed era soggetta a trascrizione ai sensi dell’art. 2653 n. 1 cod. civ. . Del resto, la stessa pronuncia delle SS.UU., nel ritenere tale fattispecie un’eccezione al principio, ha ribadito la regola: trattasi di una deroga al principio generale che, in quanto tale, deve considerarsi tassativa, id est limitata ai soli casi espressamente disciplinati dalla normativa sulla trascrizione, ed ostativa, quindi, ad interpretazioni intese ad ampliare l’ambito d’applicazione della normativa stessa per il principio inclusio unius exclusio alterius; non di meno, non ne resta esclusa l’interpretazione estensiva, o logica per similitudine, secondo il principio ubi eadem ratio ibi eadem dispositio, laddove il caso previsto e quello non previsto presentino caratteri comuni e questi siano specificamente quelli che hanno determinato la disciplina del caso previsto. E la deroga, secondo l’autorevole pronuncia citata, è costituita dalla negatoria servitutis e delle azioni a questa equiparabili, come l’azione intesa a far valere i limiti legali, e ciò per l’evidente identità degli elementi giuridicamente rilevanti nell’un caso come negli altri. “Entrambe le azioni de quibus vanno, infatti, ricomprese tra le domande d’accertamento della proprietà, anch’esse espressamente menzionate nell’art. 2653 c.c., n. 1, dacché, sebbene il risultato cui tendono sia l’accertamento negativo dell’esistenza di diritti reali di godimento sulla cosa di proprietà dell’attore, mentre la norma risulta testualmente riferirsi alle sole domande d’accertamento positivo, trattasi, tuttavia, di due aspetti della medesima situazione, in quanto, come evidenziato da autorevole dottrina, anche l’accertamento dell’inesistenza di diritti reali altrui si risolve necessariamente in un accertamento della pienezza del diritto di proprietà”.
Le conclusioni appaiono coerenti con la premessa: “l’esigenza di contemperare gli opposti interessi dell’attore e dell’avente causa dal convenuto non può, comunque, prescindere dalla pari esigenza d’interpretare l’esaminata normativa nel senso di ritenere doverosa e, quindi, non solo consentita ma necessaria, la trascrizione della domanda intesa a far valere, con pretesa d’inibitoria e riduzione in pristino, una violazione dei limiti legali della proprietà, ciò al fine di preservare il terzo avente causa dal convenuto dal rischio d’acquistare inconsapevolmente un diritto suscettibile di menomazione nell’ipotesi d’accoglimento della domanda stessa.” In ogni caso la deroga riguarda la domanda di accertamento negativo della violazione dei limiti legali della proprietà e non quella, positivamente intesa, diretta ad affermare il superamento per usucapione di tali limiti legali. E, come tutte le deroghe, rappresenta un’eccezione che, come ogni eccezione, conferma l’esistenza della regola (in questo caso della tassatività) in assenza di elementi che consentano di assimilarla alla deroga.
Va, in ogni caso, ribadito che la trascrizione della domanda sarebbe inutiliter data per effetto del principio della prevalenza dell’acquisto originario dell’usucapiente sull’acquisto derivativo, per cui nessuna lesione concreta dei diritti sia dell’usucapiente che del terzo sarebbe concretamente ravvisabile.
1. Sulla base di tali considerazioni va rigettata la domanda proposta, senza statuizioni relative alle spese attesa la natura della controversia
2. Q. M.
Il Presidente del Tribunale di Venezia così decide:
1. Rigetta il ricorso ex artt. 113 bis, , disp. att. cod. civ. e 745 c.p.c. proposto da […] avverso il rifiuto opposto dal Conservatore dei registri immobiliari di […] alla trascrizione dell’atto di citazione per ottenere il riconoscimento dell’avvenuto acquisto a titolo originario per usucapione della servitù di passaggio sui seguenti fondi serventi di proprietà di […] Nonché per l’utilità dei propri fondi dominanti siti in Comune di […]
2. Nulla sulle spese;
3. Manda alla Cancelleria per le comunicazioni alle parti costituite e per gli altri adempimenti di rito […].
Così deciso in Venezia in data 19.09.2022